Как платить налоги с доходов компании от продажи домов
В последние годы из-за колебаний на рынке недвижимости многие компании решили продать свою недвижимость, чтобы собрать средства или скорректировать структуру своих активов. Однако вопросы налогообложения, связанные с продажей корпоративных домов, более сложны и требуют расчета и декларирования с учетом конкретных обстоятельств. В этой статье будут объединены горячие темы и горячий контент в Интернете за последние 10 дней, чтобы провести структурированный анализ налогового режима доходов компании от продажи домов.
1. Основные налоги на доходы компании от продажи домов
Когда компания продает недвижимость, обычно взимаются следующие налоги:
| тип налога | Основа расчета налога | налоговая ставка | Примечания |
|---|---|---|---|
| налог на добавленную стоимость | продажи минус затраты на приобретение | Обычные налогоплательщики: 9% или 5% (упрощенный расчет налога) | Малые налогоплательщики: 5% |
| налог на добавленную стоимость земли | Добавленная стоимость (доход минус вычеты) | 30%-60% превышения прогрессивной ставки налога | Требуется заявление о ликвидации |
| налог на прибыль корпораций | общая прибыль | 25% (базовая ставка налога) | Высокотехнологичные предприятия могут пользоваться льготами |
| гербовый сбор | Сумма контракта | 0,05% | И покупатель, и продавец должны платить |
| городской налог на содержание и строительство | сумма НДС | 7%, 5% или 1% | Определяется местом нахождения налогоплательщика |
2. Налоговый режим при различных обстоятельствах
1.Продается собственная недвижимость: Если компания продает собственные основные средства (например, офисные здания), ей необходимо определить, превышает ли их первоначальная стоимость. Сумма, превышающая первоначальную стоимость, облагается налогом на добавленную стоимость (общий налог 9% или упрощенный налог 5%) и корпоративным подоходным налогом.
2.инвестиционная недвижимость на продажу: Для инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости, разница при продаже включается в текущие прибыли и убытки, а также требуется налог на добавленную стоимость (обычно рассчитываемый налог в размере 9%) и корпоративный подоходный налог.
3.Расчет налога на добавленную стоимость земли: Статьи вычета налога на добавленную стоимость земли включают плату за передачу земли, затраты на застройку, расходы на строительство недвижимости и т. д. Конкретный метод расчета следующий:
| Соотношение статей добавленной стоимости и вычетов | налоговая ставка | Быстрый расчет коэффициента вычета |
|---|---|---|
| ≤50% | 30% | 0 |
| 50%-100% | 40% | 5% |
| 100%-200% | 50% | 15% |
| >200% | 60% | 35% |
3. Предложения по налоговому планированию
1.Разумно выбирать методы расчета налогов: Обычные налогоплательщики могут выбрать общий расчет налога (9%) или упрощенный расчет налога (5%), при этом налоговое бремя должно рассчитываться на основе доли стоимости покупки.
2.Воспользуйтесь налоговыми льготами: В некоторых регионах действует политика снижения или освобождения от налога на добавленную стоимость земли. Например, льготные налоговые ставки могут применяться к старым проектам реконструкции.
3.Разделение дохода: Для объектов недвижимости, содержащих отделку и оборудование, могут быть подписаны отдельные договоры для уменьшения налоговой базы.
4.Обратите внимание на срок подачи заявления: Налог на добавленную стоимость земли должен быть оплачен в течение 30 дней после подписания договора, а налог на прибыль должен быть оплачен ежеквартально.
4. Анализ горячих дел
Недавно котирующаяся на бирже компания продала офисное здание в Шанхае по цене сделки 120 миллионов юаней (первоначальная стоимость 80 миллионов юаней). Налоговый режим следующий:
| Проект | Сумма (10 000 юаней) |
|---|---|
| выручка от продаж | 12 000 |
| Налог на добавленную стоимость (упрощенный расчет налога 5%) | 571,43 |
| Налог на добавленную стоимость земли (добавленная стоимость 40 млн) | 1250 |
| Корпоративный подоходный налог (ставка 25%) | 1000 |
| Комплексная налоговая ставка | 23,5% |
Из этого дела видно, что комплексная налоговая нагрузка компании при продаже домов может превышать 20%, поэтому планирование капитала необходимо проводить заранее.
5. Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Может ли компания быть освобождена от НДС при продаже дома?
Ответ: Согласно Caishui [2016] № 36, предприятия, продающие недвижимость, приобретенную до 30 апреля 2016 года, могут выбрать упрощенный расчет налога для уплаты налога на добавленную стоимость по ставке 5%, но политика освобождения от налогов отсутствует.
Вопрос: При каких обстоятельствах может начисляться и взиматься налог на добавленную стоимость земли?
Ответ: В отношении статей, которые не могут быть ликвидированы, налоговые органы могут оценить и взимать их на основе определенной доли выручки от продаж (обычно 5–8%).
Вопрос: Нужно ли мне еще платить налоги с убытков от продажи дома?
Ответ: Налог на добавленную стоимость и налог на добавленную стоимость земли по-прежнему могут быть уплачены, но налог на прибыль предприятий может вычесть убытки.
Подводя итог, можно сказать, что налоговые вопросы, связанные с продажей дома компании, требуют профессионального планирования. Предприятиям рекомендуется проконсультироваться с налоговым бухгалтером перед транзакциями и выбрать лучшее решение, исходя из собственных обстоятельств, чтобы обеспечить соблюдение требований и снизить налоговое бремя.
Проверьте детали
Проверьте детали
ru
